一、案件简介
当事人周×建系被告周×萍父亲，两人系父女关系。由于周×建年事
已高，达不到银行贷款的条件，遂与周×萍口头约定：由周×萍签署购房合
同购买坐落于福州市晋安区新店镇××路×号×园××××单元房产（榕
房权证R字第××××××号）（以下称：争议房产），并以周×萍名义办理
银行按揭贷款，待房屋产权证办好之后，双方协商尽快办理产权过户事宜，将
产权归还周×建。签署购房合同和按揭合同后，周×建遂支付房屋首付款并
承担每月银行按揭贷款的归还。因周×建曾将个人账户钱款交由周×萍打理，
每次用钱都由周×萍支付，并记载在“现金付款备查簿”中，故该房产相关
付款信息都可在“现金备查簿”中得以体现。2015年10月，周×建将按揭
贷款还清后，要求周×萍返还房产，但周×萍拒绝归还，违反双方约定，故
周×建为维护自己权益，向法院提出诉讼请求。
法院受理该案后，第一次开庭周×萍陈述之前没有归还房产系因为考虑
家庭因素，希望将房产给其他家庭成员，而不是由周×建进行分配。
第二次开庭前，法院主动追加周×萍配偶徐×敏作为本案第二被告。徐
×敏开庭辩称，在买该房产时即了解到是周×建要赠与周×萍和徐×敏的。
这房产是用周×萍和徐×敏的公积金购买的，产权是属于周×萍和徐×敏
共有的，故不同意归还房产。典型民事纠纷的法理研究
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一审法院遂以证据不足，依据不动产登记簿相关信息对该争议房产产权作
出应归属于周×萍之判决。
二、本案及同类案件办理中会涉及的主要问题
1．“借名买房”的问题；
2．赠与合同的效力；
3．赠与的撤销。
三、对上述问题的分析
1．“借名买房”的问题
“借名买房”指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，
即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购
房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而
购房款项却由购房者自己支付。
其主要适用于：
（一）规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资
格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购
买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已
经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得
购买第二或第三套住房的规定。
（二）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享
受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积
金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位
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有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协
议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该
员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。
（三）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债
务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，
事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。
（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税，
以未成年人的名义购买房屋等。
借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产，以物权登
记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权
人是实际出资人的父母或子女，即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际
产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且
买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。
《中华人民共和国物权法》规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产
物权的证明”，此系中国法律对房屋权属的形式要求。而中国民法又充分尊重
当事人意思自治原则，在不违反法律强制性规定以及社会公共利益的前提下，
允许当事人之间自由订立合同，因此北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定“当事人
约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房
屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记
的，可予支持。”
就本案来说，就是一个典型的“借名买房”引起的权利纠纷。《物权法》
规定了明确的公示原则即以“不动产登记簿”所记载内容为准。但民法本身是
私人意志的体现，尊重意思自治应是民法制精要和必须遵守的原则。故而司法典型民事纠纷的法理研究
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解释又明确了在“借名买房”的合法性和可裁判性。但对于这一关系的具体裁
判首先要看待双方是否有证据来证明存在有“借名买房”的关系。如果有明确
的书面合同，那么主张一般可以得到支持。如果没有书面合同仅仅是口头约定，
就存在对双方真实意思的探究，这需要结合案件的具体情况来判断。比如付款
主体、使用主体、其他法律关系的履行等等做综合判断。
本案虽然当事人周×建主张了“借名买房”且能够证明周×建全额支付
了购房款，但因为双方没有书面合同，且父女关系作为前提在通常情况下理解
为“赠与”也很正常。
2．赠与合同的效力
赠与合同系指赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的
合同。赠与合同可以发生在个人对国家机关、企事业单位和社会团体以及个人
相互之间。赠与的财产不限于所有权的移转，如抵押权、地役权的设定，均可
作为赠与的标的。
赠与合同一般具有以下性质：（1）双方行为。赠与合同须当事人双方意思
表示一致才能成立，如果赠与人有赠与的表示，但受赠人并没有接受的意思，
则合同仍不能成立，故与馈赠这种单方行为不同。（2）诺诚合同，赠与合同
在当事人双方意思表示一致时即告成立，不必等待交付赠与物，即为诺成行
为。（3）无偿行为。除合同中双方约定附条件的义务外，原则上受赠人并不
因赠与合同而承担义务，故为单务合同。
赠与人的义务主要包括：（1）移转赠与标的物的义务。赠与合同以使赠与
财产的权利归于受赠人为直接目的，赠与人的主要义务是依照合同约定的期
限、地点、方式、标准将标的物转移给受赠人。赠与的财产需要办理登记等手
续的，应当办理有关手续。赠与合同系无偿合同，因此，依照《合同法》第
一百八十九条“赠与人只在因故意和重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，
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赠与人才承担损害赔偿责任。”（2）瑕疵担保义务。赠与合同中，一般不要求
赠与人承担瑕疵担保义务。但有如下两种例外。首先是在附义务赠与中，赠与
的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的违约责任。所
谓附义务的赠与，是指赠与人在赠与时使受赠人负担一定义务的赠与。附义务
赠与是一种特殊赠与，所附的义务不是单独的另一个合同的内容，而是赠与合
同的一部分。由于赠与合同为单务无偿合同，因此，附义务赠与所附的义务不
是赠与的对价，赠与人不能以受赠人不履行义务为抗辩。原则上，赠与人履行
交付赠与财产的义务后，始发生受赠人履行其所附义务的义务。附义务赠与与
目的赠与和附条件、附期限赠与不同。目的赠与是指为实现一这目的，达到一
定结果而为的赠与。其与附义务赠与的区别，主要体现在目的赠与的赠与人不
得向受赠人请求结果的实现，而只能在结果不能实现时请求受赠人返还不当得
利；而在附义务赠与中，受赠人不按照约定履行义务的，赠与人可以请求其履
行。附条件或附期限的赠与中，条件或期限直接关系到赠与合同的效力，所附
义务的履行与否不影响赠与合同的效力。其次是赠与人故意不告知赠与财产的
瑕疵或保证赠与的财产无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
受赠人的主要权利义务：受赠人有无偿取得赠与物的权利，但赠与合同约
定负担义务的，受赠人须按约定履行义务。对于具有救灾、扶贫等社会公益、
道德义务性质的赠与合同，以及经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与物的，
受赠人可以请求交付。在赠与属于附义务赠与时，受赠人应在赠与物的价值限
度内履行所附义务，受赠人不履行其义务时，赠与人有权请求受赠人履行其义
务或撤销其赠与。
3．赠与的撤销
赠与的撤销指的是赠与合同的赠与人撤销赠与的意思表示，并使得赠与不
再发生或者赠与回转的法律行为。具体来看，赠与的撤销可以包括任意撤销和典型民事纠纷的法理研究
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法定撤销两种。
首先，赠与是无义务的无对价的，因此赠与人享有任意撤销的权利。但是
任意撤销也不能毫无限制的进行，为维护合同的严肃性，法律规定赠与人撤销
赠与也是有条件的、相对的：
（1）赠与人撤销赠与必须在赠与财产的权利转移之前。若赠与财产的权利
已经转移，赠与人不得撤销赠与。若赠与财产的权利已经转移一部分，则赠与
人仅能就未转移部分进行撤销，对已经转移部分不得撤销。对于动产而言，在
赠与物交付前，赠与人可以撤销赠与。对于不动产而言，在办理权利转移登记
之前，赠与人可以撤销赠与。对于财产权利而言，根据法律规定转移权利是否
以登记为生效要件，在财产权利交付或办理权利转移登记之前，赠与人可以撤
销赠与。
（2）赠与人可撤销的赠与必须不是具有救灾、扶贫等具有社会公益、道德
义务性质的赠与。由于救灾、扶贫等具有社会公益性质的赠与使得赠与具有了
重要的社会意义，若赠与人可以随意撤销这种赠与，则违背了社会公序良俗。
具有道德义务性质的赠与，是指基于道义上的情感而作出的赠与，如果允许赠
与人随意撤销这种赠与，不仅与道义不符，而且会给受赠人造成情感上的极大
伤害。因此，凡是具有救灾、扶贫等具有社会公益、道德义务性质的赠与，不
论当事人依何种形式订立赠与合同，赠与人均不得撤销该赠与。
（3）赠与人撤销赠与，仅限于没有经过公证的赠与合同。此类合同中，赠
与人作出赠与的意思表示不能不说是经过法律上的慎重考虑，不存在一时冲动
考虑欠周的问题，如果允许赠与人随意撤销这种赠与，既严重违背诚实信用原
则，也蔑视公证的严肃性。所以，若赠与合同已经过公证，则不得撤销。
另外，赠与人撤销赠与，须将其撤销赠与的意思通知受赠人，如果赠与人
不向受赠人为撤销赠与的意思表示，不能发生撤销赠与的法律效果。
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另一种为法定撤销，是法律明确规定可以撤销赠与之情形：（1）受赠人严
重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。（2）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行
的。（3）受赠人不履行赠与合同约定的义务。
第三种为法定解除赠与。指的是在赠与人的经济状况显著恶化，严重影响
其生产经营或者家庭生活的，可以解除赠与合同，不再履行赠与义务。该合同
解除不发生溯及既往的效力，赠与人就原已履行的赠与，无权要求受赠人返还。
就本案来看，双方赠与关系成立，没有符合法律规定的赠与撤销或解除之
情况，要撤销赠与着实困难。
附：本案一审民事判决书
福建省福州市晋安区人民法院
民事判决书
（2016）闽0104民初3××8号
原告：周×建，男，1936年×月×日出生，汉族，住址福建省福州市
鼓楼区××路新村×座×单元。
委托诉讼代理人：陈×，福建真×律师事务所律师。
被告：周×萍，女，1964年×月×日出生，汉族，住址福州市鼓楼区
××路×号×单元。
被告：徐×敏，男，1964年×月×日出生，汉族，住址同上。
原告周×建与被告周×萍所有权纠纷一案，本院于2016年4月15日立典型民事纠纷的法理研究
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案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月12日、2016年8月31日公开
开庭进行了审理。诉讼中，本院依申请追加徐×敏为本案共同被告参加诉讼。
原告周×建及委托诉讼代理人陈×，被告周×萍、徐×敏到庭参加诉讼，
本案现已审理终结。
周×建向本院提出诉讼请求：请求周×萍返还坐落于福州市晋安区新店
镇×路×号××园×单元房产一套。因自身年龄过大，达不到银行贷款的
条件，遂与周×萍口头约定由周×萍签署购房合同，并以周×萍名义办理
银行按揭贷款，待房屋产权证办好之后，双方协商尽快办理产权过户事宜，将
产权归还周×建。签署购房合同和按揭合同后，周×建遂支付房屋首付款并
承担每月银行按揭贷款的归还。周×萍没有承担过其中任何一笔贷款，以上
事实均有周×萍手书备忘录及周×萍手书现金账簿为证。2015年10月，周
×建将按揭贷款还清后，要求周×萍返还房产，但周×萍拒绝归还，违反
双方约定，故周×建为维护自己权益，向法院提出诉讼请求。
周×萍辩称，坐落于福州市晋安区新店镇×路×号××园×单元房
产（榕房权证R字第×××号）确实登记在周×萍名下。这套房产是周×
建要买房给周×萍的。在第一次庭审中，周×萍陈述要把房产还给周×建，
是为了解决家庭矛盾，但此事并未告知徐×敏。但现在徐俊敏不肯归还该房产。
徐×敏辩称，在买该房产时，徐×敏了解到是周×建要赠与周×萍和
徐×敏的。这房产是用周×萍和徐×敏的公积金购买的，产权是属于周×
萍和徐×敏共有的。故不同意归还房产。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和
质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
本院认为，周×建提交周×萍手写的备忘录以及手书现金账簿作为证据，
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而周×萍认可备忘录及现金账簿真实性，故备忘录及现金账簿所记载的内容
可作为证据使用。
对于争议的事实部分，本院认定如下：
本案中周×建与周×萍、徐×敏争议的焦点是：备忘录中载明内容“现
产权证交给周×建”如何理解。周×建认为，是以周×萍名义购房但双方
仍约定该房产实为周×建所有。周×萍、徐×敏认为，该房产确系周×建
所出资购买，但周×建是基于父女关系，将房产赠与周×萍和与徐×敏的。
本院认为，周×建之主张暂借用周×萍名义购房但产权应为周×建所
有，但周×建未能举证证明周×建与周×萍、徐×敏存有本案诉争产权归
周×建所有的约定，故周×建之主张的事实无依据，不予支持。
综上所述，本院认为，根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的
根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案诉争房产坐
落于福州市晋安区新店镇×路×号××园×单元房产（榕房权证R字第
×××号）登记在周×萍名下，其权利所有人应为周×萍。周×建主张周
×萍应归还房产，其提供的证据不足，故周×建之诉讼请求，不予支持。为此。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《最高人民法
院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告周×建的诉讼请求。
案件受理费15420元，由周×建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并
按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长?董×明
人民陪审员?吴×华
人民陪审员?林×典型民事纠纷的法理研究
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二〇一六年十月十四日
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记
机构管理。
第十七条不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明。不动产
权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证
明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼
请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，
由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第十四章?民间借贷的处理办法
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