罗马帝国衰亡后，城镇居民的生活还没有农民过得好。不过，那时候的城镇居民，与古代希腊共和国和意大利共和国的第一批居民大不相同。在那样的古代共和国内，地主占居民中的多数，他们分占公地，同时为了方便把房屋建在相邻的地方，又修建围墙便于共同防御。然而在罗马帝国衰亡后，地主大都散居于各自领地的城寨内，处于各自的佃农及属民中间。市镇上居住的主要是商人和技工。他们的处境无异于奴隶，或近似于奴隶。古时赋予欧洲某些主要城镇居民的权利，充分显示了他们在未取得这些权利以前的生活情况。这些特权，准许都市人民：第一，可以自由出嫁女儿，无需领主许可；第二，在他们死后，他们的财物，由儿女继承，不由领主领取；第三，他们可以通过遗嘱来处理个人财产。这未被赋予这些权利之前，他们几乎或者完全和农村耕作者一样处于农奴状态。
的确，这些人看来是一群极端贫穷和卑微的人，带着他们的动产从一个地方辗转到另一个地方，从一个集市到另一个集市，就像现今沿街叫卖的小贩。那时的欧洲各国，像现在亚洲的几个鞑靼政府一样，经常在这些行人携带货物经过某些庄园，越过某些桥梁，从一个集市赶往另一个集市的时候，或者在某个集市设摊售货的时候，对他们征税。这些在英格兰叫做过界税、过桥税、落地税、摊税。有的时候，国王或者在某些情况下拥有这项权力的大领主，可以特许某些商人，特别是住在他们领地内的商人，免除赋税。因此，这些商人虽然在其他方面仍然与奴隶极其相似甚至完全相同，但在这一点上他们被称为自由商人。然而，他们每年也需要缴纳一定的人头税来报答他们的保护人。在当时如果不能给予丰厚的报酬是不容易受到保护的，所以，这种人头税也算是他们对保护者舍弃其他税收所提供的补偿。这种交换条件的实行，当初只限于个人，或全凭保护者高兴。英格兰土地记事簿关于几个城镇的极不完全的记载中，常常提及某某市民为这种保护纳人头税给国王或给予他们保护的大领主。有时，它又只记录这些人所纳的税的总和。
无论城镇居民最初的生活如何低下，他们获得独立自由的时间远远早于农村的耕作者。这种城镇居民的人头税，由国王在一定年限内包给该市长官或其他人征收，承包者再向国王缴纳一定的税金。但往往市民自己也可以取得这样的信用，来征收他们本市的这种税收，于是变成了他们对整个税金负责。这种包税的方式，对于欧洲各国国王的一般经济是十分合适的，因为他们习惯于把庄园全部的税收，交由庄园全体佃农包办，使他们对这全部税收联合负责。这种办法对佃农也是有利的。他们可以按照自己喜欢的方法征税，并通过自己的代理人向国库缴纳税款，从而不必再遭受国王派出的吏役的蛮横无理了。这在当时是极其重大的一件事。
最初，市民包办城镇的租税，和农场主包办庄园的税一样，是有年限的。后来，随着时代的推进，税额固定在一个数目不能再加。这样税额就成为永久的了，从而以纳此税为条件的其他各种赋税的豁免权也成了永久的了。因此，其他各税的豁免权就不再是个人的了，不再属于作为个人的个别的人，而属于某些特殊城镇内的所有市民了。基于这一点这个城镇就成了所谓自由市；同理，市民就成了所谓自由市民或自由商人。最初是有年限的，后来成为永久性的。
前面说过的那些重要特权即嫁女自由权、儿女承继权与遗嘱权，一般是随着这种权利一同赐给某些特殊城镇的一般市民的。那些特权以前是否通常也随着贸易自由权的赐予，赐给作为个人的个别市民，这一点我不清楚。我想可能会是如此，虽然我拿不出任何直接的证据。不管怎样，贱奴制度及奴隶制度的主要属性，就这样从他们身上解除了。至少，他们在我们现在所说的自由这个字的意义上，是自由了。连同其他特权，就等于是自由。
这还不是全部，他们通常设立一种自治机关，有权推举市长，设立市议会，设立市政府，颁布市法规，修建城墙以自卫，使居民接受一些军事训练。遇到敌人的攻击或突发事件，所有的居民，不分昼夜，都要尽到防卫的责任。在英格兰，他们一般可免受郡、州法院的管辖；所有诉讼，除刑事诉讼外，全部交由他们自己的行政长官裁决。在其他各国他们被授予的裁判权还要大得多。
也许，很有必要授予那些被允许承包他们自己税收的城镇某种强制性的权力以强迫其市民纳税。在当时那个混乱的年代，如果要市民们到别的法庭请求这种判决，一定极其困难。但很奇怪，欧洲各国君主为什么要用这种方式来交换这种固定的不得增加的租税呢？我们知道，它也许是所有其他收入中最可能随着事物的自然发展而无须他们花费任何费用或关注就能有所增加的一种。此外，还很奇怪的是，君主们竟然还要用这种方式自愿地在他们领土的中心建立一种独立的共和国。看来很奇怪，君主们放弃增税并建立独立的共和国。
要理解这一点，必须记住在当时的纷乱情形下，也许没有一个欧洲各国君主能保护国内弱小人民使其不受大领主的压迫。这一部分弱小人民，既不受法律保护又无力自卫，所以只有两条路走，就是说，他们若不投身某大领主之下作为奴隶寻求保护，就只有联合起来共同守卫相互保护。作为个人的城镇居民并没有能力保护自己，但是一旦参加了与邻人相互保卫的同盟，则其抵抗力不能轻视。领主常鄙视市民，不仅认为市民的身份是属于另一阶层的，而且认为市民是被解放了的奴隶，与自己是不同的。因此，市民的富裕常常引起领主的嫉妒，愤恨，因此他们总是抓住机会对富裕的市民们横加掠夺，毫不手软。市民当然嫉恨领主，畏惧领主。就连国王也是同样地畏惧领主，嫉恨领主。不过虽然国王也鄙视市民，但他并没理由有嫉恨他们，畏惧他们。所以，为了共同的利益，国王市民互结同盟来对抗领主。市民是国王敌人的敌人，所以，国王为了他自己的利益，尽其所能稳固市民的地位，不依靠这种敌人。国王通过给予市民权力，使其能推举市长，制订市法规，建筑城堡自卫，进行军事训练。国王就这样尽他权力之所及，给予市民们防卫和不依附领主们的手段。但要使他们的自由同盟能对他们提供永久的援助，使他们能对国王提供有力的支持，则不得不建立正规的政府，不得不给予他们强制居民服从的权威。通过让市民永久地承包城镇的租税，国王使之成为自己的朋友，使之成为自己的同盟军，并且消除了所有嫉妒和以后会压迫他们的怀疑的基础，即既不会提高他们城镇的租税，又不会把它承包给别的什么人。但城镇是君主反对贵族的天然同盟军。
那些与领主相处得很糟的国王们似乎在授予他们的市民的这类特权上表现得最为大方和慷慨。例如，英格兰国王约翰对市民最为宽容。法兰西腓力普一世丧失了统率领主的权力。据丹尼尔神父所说，在他在位的晚年，他的儿子路易，即后来被称为肥路易的，曾与皇室内各主教商讨最适当的方法来取缔领主暴行。主教们主要有两种不同的建议：一，在国王领土内的各大城镇都设市长和市议会，建立新的管辖体系；二，使城镇居民组织新的民军，听市长调遣，在必要时出面援助国王。据法兰西各考古学家说，法兰西市长制度和市议会制度就是那时创立的。德意志大部分自由市也是在苏阿比亚王统治最不兴旺的时期，才得到这种特权；著名的汉萨同盟也是在这时才开始崭露头角的。
那时城镇民兵的力量毫不逊色于国家民兵，而且由于他们在任何紧急时刻能够比较迅速地集合起来，所以他们在与当地领主纠纷时常常占上风。在意大利、瑞士等地，各个都市或由于离首府所在地很远，或由于本身的天然力量，或由于其他原因，国王逐渐丧失了其全部权力，这些城镇则逐渐成为独立的共和国，并征服当地贵族，迫令其拆毁乡间城堡，而且像其他和平居民一样进入了城镇。这就是伯尔尼民主国及瑞士其他几个城镇的简史。除威尼斯外，十二世纪末至十六世纪初，意大利屡起屡灭的无数大民主国的历史都是如此。城镇民兵的力量通常要大于附近的领主，如在意大利和瑞士。
英法两国国王的权威虽有时微乎其微，但从未全部消亡，都市因此没有完全独立的机会。但因市民势力日益强大，除上述的市税以外，国王所有赋税，须得到市民同意才能征收得到。国王有急需时，会邀请各市派代表出席国会。这些代表可与牧师和贵族一起商议，给予国王某些特别帮助。由于市民代表大都偏向国王，国王有时利用他们抵抗议会内大领主的权力。这就是欧洲各大君主专制国家市民代议制的由来。
当农村土地耕作者还面临各种暴力侵害的时候，有序和良好的政府以及随之而来的个人的自由安全就这样在各个城镇里建立起来了。处于无力自卫状态的人，自然满足于仅够过活的生活资料；因为，拥有更多财富，只会招惹压迫者更严苛的侵犯。相反，当人们有把握亲自享受他们的劳动果实的时候，自然就会努力改善他们的生活条件，不仅要获得生活必需品，而且要获得生活上的便利品和装饰品。所以，以生产生活必需品以外的东西为目的的产业，在城镇建立的时期比在农村早得多。受领主奴役钳制的贫穷农民，稍有储蓄，一定会小心翼翼地掩藏起来免得领主看见，据为己有，而且一有机会就会逃往都市。再加上当时法律对市民非常宽纵，又热切希望削减领主对农民的权力。所以，农民只要逃往城镇躲过领主的追捕超过一年，他就永远自由了。因此，农村勤劳居民只要积累了一些财产，就自然会逃往城镇，城镇是他们能够保障个人财产的唯一避难所。
城镇居民的生活必需品、生产所需材料和手段，归根到底都出自农村。但近海岸沿河边的城镇居民，却不一定只从邻近农村得到这些物品。他们可以在更大范围内得到货源。他们用本国的产品作交换，或者经营遥远国家之间的运输进入相互交换，从很远的地方取得他们所需要的种种物品。一个城镇在其邻近各农村和它所与通商的各个农村都很贫乏很衰落的情况下，仍然可以以这种方式成长起来，日益繁荣富强。因为单个地说，每个农村对它所能提供的生活必需品与雇佣机会也许有限，但他们结合起来之后所能提供的就极其可观了。不过，在贸易圈还极狭隘的当时，就有些国家很富裕、产业很发达了。例如，未曾灭亡时的希腊帝国，亚巴西德统治下的撒拉逊人的帝国，未被土耳其人征服的埃及巴伯里海岸某地，以及摩尔人统治下的西班牙各省都是如此。
意大利的城镇似乎是欧洲最早由商贸致富的城镇。意大利当时位于世界文明和进步的中心。十字军东征虽然造成了巨大的人员伤亡和财富损失，阻碍了欧洲大部分地方的进步，但却非常有利于意大利某些城镇的发展。来自四面八方为争夺圣地的大军，极大地促进了威尼斯、热那亚和比萨各市的航海业。有时是运兵，而更常的是为他们供应粮食。它们简直可以说是那些军队的军需营地。曾经降临在欧洲国家头上最具破坏性的动乱却成了那些共和国富裕的根源。意大利的城镇首先变得富裕，因其位置适中，又得益于十字军。
商业城镇的居民通过进口比较富裕国家制造的先进而昂贵的奢侈品，为大土地所有者的虚荣心提供了某种食粮。他们急切地用自己土地上的大量原生产物来购买它们。因此，当时大部分欧洲商业，主要都是以本国土地原生物去交换文明国家的制造品。英格兰的羊毛常用以交换法兰西的葡萄酒及弗兰德的精制呢绒；波兰的谷物则常与法兰西的葡萄酒、白兰地酒及法兰西意大利的丝绸、天鹅绒交换。城镇从比较富裕的国家进口制成品和奢侈品，用天然产物支付。
这样，对精良制造品的嗜好，就通过对外贸易渐渐普及到还没有精制造业的国家。但此种嗜好得到普及并引起很大的需要时，商人为节省运费，自然会想到在本国建立同种制造业。这就是罗马帝国衰亡后西欧各地为远地销售而建立的制造业的起源。
必须指出世界上从未存在过而且也决不能存在完全没有制造业的大国。如果说大国没有制造业，那该制造业所指的只是精细的先进的制造业，或适于远销的制造业。每一个大国里大部分居民所穿的衣服所用的家具，都是本国工业的产物。这种情形，制造业发达的富国，在通常所谓没有制造业的贫国更为普遍。与贫国比较，富国下等阶级人民日用的衣服家具，有大得多的部分是来自外国。
各国适于远地销售的制造业主要通过两种情况引进到各国。
第一种是像上面提到的，国内商人和企业家因要仿效外国在本国建立同种制造业，大胆地把资本投下来经营的。如此产生的制造业是对外贸易的产物。十三世纪盛行于路卡地方的绸制造业、绒制造业、缎制造业，就是这样产生的。然而这些制造业后来被马基雅弗利的英雄之一卡斯特拉卡尼的暴政所驱逐。1310年，有九百家族被驱逐出路卡；其中有三十一家退往威尼斯，同时把丝制造业引进到了那里，得到当地官吏准许，并获得了多种特权。因此，他们就在那里雇佣了三百个工人开始创设绸业。伊丽莎白时代才传入英格兰而在古代即已盛行于弗兰德的呢绒业，现在里昂及斯皮塔菲尔的绸业也属于这一类。这样产生的制造业，因为是仿效外国，一般都使用外国原料。在威尼斯制造业建立之初，所有原材料都是从西西里和利文运来的。更久以前的路卡制造业，其所用的材料也产自外国。在十六世纪以前，意大利北部人似乎还不大知道如何培植桑树，饲养蚕虫。直到查理九世执政时期，种桑养蚕的技术才传入法国。弗兰德制造业所用的羊毛，主要来自西班牙和英格兰。西班牙羊毛，虽然不是英格兰一流毛织物的原料，却是适于远销的毛织业的一流材料。里昂制造业今天所用的丝，一半以上都是外国产物；而且，在它初建时，就全部或几乎全部是外国产物。斯皮塔菲尔制造业所用的材料，可能全部都不是英国产物。像这样的制造业，大部分是因少数人的想法创办的，所以设立的地址，有时是滨海的都市，有时是内陆的都市，这视少数人的利害关系和判断而定。
有时，适于远地销售的制造业，是由家庭制造业和较粗糙的制造业逐渐改良自然而然发展成的。这些由最贫穷落后的国家都会拥有的制造业逐渐改良而生的制造业，大都使用国产原料；这些制造业最初往往是在离海岸很远有时甚至距离可通航运的水路亦很远的内陆国家。土壤肥沃的内地，容易耕作，它所生产的粮食，除了维持耕者生活所需外，还有很多剩余。这种剩余由于陆地运费太贵，水运不便，不易运往外地。因此，出产的丰饶，使粮食价格低廉，从而鼓励工人住在那里。他们觉得，那里与其他地方相比，他们的劳动可获得更多的生活必需品和便利品。他们所用的材料是本地出产的，他们把材料加工后，以制成品的价格，换得更多的材料和粮食。他们节省了由内地到沿河沿海各地或遥远市场的运输费，从而给剩余部分原生产物，增加了一个新的价值。同时，他们可以用比从前更为简易的条件，从耕种者手里取得对他们有用或者使他们满意的物品。对于剩余部分农产物，耕者可取得更高的价格；他们所需要的其他便利品，又可以较低的价格买得。这样鼓励农民并使农民有能力进一步改良土地耕作土地来增加剩余产物。土地肥沃，使制造业诞生，而制造业的发展，又转过来增进土地的生产力。制造业最初仅供应本地；后来，他们经过改良和深加工，产品便能供应远地的市场。虽然原生产物甚至粗制造品很难担负由陆地运输的费用，而精制造品却没有这种困扰。精制造品，在小容积中，常包含大量原生产物的价格。例如，一匹精制呢绒，虽仅重八十磅，它的价格却不仅是八十磅羊毛的价格，有时还包含着几千磅谷物，而后者足够不同工人和雇主维持生活。如果以谷物的原形运往海外，一定是十分困难的。但如果以精制品的形态则可以轻而易举地运往世界上最远的角落。利斯、赫利法克、设菲尔德、伯明翰、沃弗汉普顿等地的制造业就是这样自然而然地发展起来的。这种制造业是农业的产物。其推广与改进，在欧洲现代史上，一般迟于那些由对外贸易促成的制造业。英格兰曾以其用西班牙羊毛为原料的精制呢绒业著称于世，这比上述各地那些繁荣的制造业适于外销要早一百多年。这一类制造业是随着农业的发展而推广、改进的，而农业的推广与改进，又是国外贸易和直接由此而产生的制造业的最后和最大的结果。关于这一点，我将在下面说明。有时候它是由比较粗糙的家庭制造业成长起来的。